空き家を放置すると固定資産税が6倍に！？知られざる税負担増加のリスク

空き家を所有している方の中には、「そのまま放置していても特に問題ないだろう」と考えている方もいるかもしれません。しかし、実際には空き家を放置すると固定資産税が大幅に増加する可能性があります。特に、「特定空き家」に指定されると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がることもあり、予想外の税負担が発生するリスクが高まります。
本記事では、空き家を放置することで発生する税金の増加やその背景、固定資産税を抑えるための具体的な対策について詳しく解説します。さらに、売却や有効活用の方法についても紹介するので、空き家の管理に悩んでいる方はぜひ参考にしてください。 ではまず、空き家を放置すると固定資産税が増加する理由について詳しく見ていきましょう。

 

空き家を放置すると固定資産税が6倍に！？その理由と背景

空き家を所有している方の中には、「とりあえずそのままにしておこう」と考えてしまう方もいるかもしれません。しかし、空き家を放置することで固定資産税が大幅に増加する可能性があります。特に「特定空き家」に指定されると、住宅用地の特例が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がるという厳しい措置が取られます。
ここでは、空き家が増加している現状と、その背景にある固定資産税の仕組み、さらには空き家が引き起こす問題点について詳しく解説します。
 

空き家増加の現状と問題点

日本全国で空き家の数は年々増加しており、総務省の調査によると全国の空き家率は約13.6%（2023年時点）と過去最高を記録しています。この増加の背景には、少子高齢化や都市部への人口集中、相続された不動産の管理問題などが挙げられます。
空き家が増えることで、以下のような社会問題が発生します。

・防災・防犯のリスク増加（放火や不法侵入の危険）
・景観の悪化（地域の価値低下につながる）
・衛生問題（害虫や動物の住処となる）
・周辺の不動産価値の下落（放置された空き家が原因で売れにくくなる）

このような問題を防ぐために、自治体では「特定空き家」の指定や固定資産税の増税など、厳しい対策を取るようになっています。
 

固定資産税の基本と住宅用地特例

固定資産税は、土地や建物を所有している人が毎年支払う税金です。ただし、住宅が建っている土地に対しては「住宅用地の特例」が適用され、最大6分の1の軽減措置が受けられます。

例えば、土地の固定資産税が60万円だった場合、住宅用地の特例が適用されれば10万円程度に軽減されます。しかし、住宅が適切に管理されず「特定空き家」として指定されると、この特例が解除され、固定資産税が本来の額（6倍）に戻ってしまうのです。
 

特定空き家とは？指定される条件と影響

「特定空き家」とは、放置することで周囲に悪影響を与えると判断された空き家のことを指します。以下の条件に該当すると、自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。

・適切な管理がされておらず、倒壊の恐れがある
・著しく衛生環境が悪化している（ゴミの不法投棄など）
・景観を著しく損なっている
・周囲の生活環境を害している

特定空き家に指定されると、住宅用地の特例が解除されるだけでなく、自治体からの行政指導や罰則（最終的には強制撤去）が行われることもあります。
 

管理不全空き家の新設とその影響

さらに2023年の法改正により、新たに「管理不全空き家」というカテゴリーが設けられました。これは、特定空き家ほど深刻ではないものの、管理が不十分な状態にある空き家を指します。例えば、以下のような状態が該当します。

・外壁が崩れかけているが、まだ倒壊の危険はない
・庭の雑草が繁茂し、近隣の景観を悪化させている
・不法投棄が増え、地域住民から苦情が出ている

管理不全空き家に指定されると、すぐに固定資産税が6倍になるわけではありません。
しかし、自治体からの指導が入り、改善が見られない場合には最終的に特定空き家へと移行する可能性があります。
 

自治体ごとの空き家対策の違い

自治体によっては、特定空き家の指定基準や対応が異なります。例えば、東京都や大阪府のような都市部では比較的厳しい基準が設けられており、空き家対策の専門部署が設置されています。一方、地方の自治体では補助金を活用した解体支援や空き家バンクの導入が進められています。

そのため、空き家を所有している場合は、まず自治体の空き家対策制度を確認することが重要です。特に、自治体ごとの補助金制度を利用すれば、解体費用の負担を軽減できる可能性もあります。
 

空き家問題が地域社会に与える影響

空き家の放置は、所有者だけでなく地域全体に影響を及ぼします。例えば、治安の悪化や不動産価値の下落は、空き家が増加することで深刻化します。近隣住民にとっても、景観の悪化や防犯上のリスクが高まるため、大きな問題となります。

また、自治体の財政にも負担をかける要因になります。特定空き家の撤去には公費が投入されることがあり、最終的には税金として住民に影響を及ぼす可能性があります。 このように、空き家問題は単なる個人の問題ではなく、地域全体に影響を与える社会問題として認識されるようになっています。

 

空き家の固定資産税が増加する具体的なケース

空き家を放置することで、固定資産税が増加することはすでに説明しましたが、具体的にどのようなケースで税負担が重くなるのかを理解しておくことが重要です。ここでは、特定空き家に指定された場合や管理不全空き家の影響、さらには更地にした場合の固定資産税の変化について詳しく解説します。
 

特定空き家に指定された場合の税負担

特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大6倍になります。これが多くの空き家所有者にとって大きな負担となる理由です。
具体的な計算例を見てみましょう。

・住宅用地の特例が適用される場合（一般的な空き家）
・土地の固定資産税評価額：1,200万円
・軽減後の税額：20万円（概算）

・特定空き家に指定された場合
・住宅用地の特例が適用されず、税額が6倍に増加
・増税後の税額：120万円（概算）

このように、特定空き家に指定されると税負担が一気に増え、管理を怠った結果、年間100万円以上の余分な税金を支払うことになる可能性もあるのです。
 

管理不全空き家に指定された場合の影響

「管理不全空き家」は、特定空き家ほど深刻な問題を抱えていないものの、適切な管理がされていない状態の空き家を指します。2023年の法改正により新設され、自治体が指導を行う対象となります。

管理不全空き家に指定されると、すぐに固定資産税が6倍になるわけではありません。しかし、自治体からの指導が行われ、改善が見られない場合には「特定空き家」に移行するリスクがあります。

・管理不全空き家の具体例
・屋根や外壁が傷んでいるが、まだ倒壊の危険はない
・庭の雑草が伸び放題で景観を悪化させている
・ゴミが放置され、不法投棄の温床になっている

管理不全空き家として指定されると、改善命令が出されることがあり、対応しないと最終的には特定空き家に移行し、固定資産税が増額する可能性が高まります。
 

更地にした場合の固定資産税の変化

「特定空き家に指定されるくらいなら、解体して更地にしたほうが良いのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が約3～4倍に増加することがあります。

例えば、次のようなケースが考えられます。

・空き家のまま（住宅用地の特例適用）
・土地の固定資産税：20万円

・更地にした場合（住宅用地の特例なし）
・土地の固定資産税：80万円

このように、更地にした場合でも固定資産税が増える可能性があるため、解体するかどうかは慎重に判断する必要があります。
 

所有者不明の空き家がもたらすリスク

所有者が不明な空き家は、行政が対策を講じることが難しく、長期間放置されることが多くなります。その結果、周囲の環境が悪化し、最終的に特定空き家に指定される可能性が高まります。 また、相続登記の義務化（2024年4月施行）により、今後は相続による所有者不明空き家の問題が増えることが予想されます。適切な相続手続きを行わないと、固定資産税が増加するだけでなく、売却や活用の機会を失ってしまうことになります。
 

長期間放置すると生じる罰則や費用

空き家を長期間放置すると、固定資産税の増加以外にもさまざまなリスクが発生します。

・行政代執行による強制撤去（費用は所有者負担）
・不法侵入や放火のリスク増加
・売却時の市場価値の低下

特定空き家に指定された後、改善が見られない場合、最終的には自治体が「行政代執行」を行い、所有者に代わって建物を撤去することがあります。その際の解体費用は所有者に請求され、数百万円単位の負担となることも珍しくありません。

このように、空き家を放置することはさまざまな経済的リスクを伴うため、早めの対策が重要です。
 

空き家の固定資産税増加を防ぐための対策

特定空き家に指定されると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があるため、事前の対策が不可欠です。適切な管理を行うことで税負担の増加を防ぎ、さらに所有する不動産を有効に活用することも可能になります。

ここでは、維持管理の方法や売却・賃貸といった活用手段、解体による土地の有効利用について詳しく解説します。
 

適切な管理で特定空き家の指定を回避

多くのケースでは、適切な維持・管理が行われていないことが原因で「特定空き家」と判断されてしまいます。これを防ぐには、定期的なメンテナンスや環境整備が重要です。

具体的な対策として、以下のような管理方法が有効です。

・室内の換気や清掃を定期的に実施（湿気・カビの発生を防ぐ）
・庭や敷地内の雑草を除去（景観を保ち、不法投棄を防ぐ）
・屋根や外壁の点検・修繕を行う（劣化が進む前に対応）
・自治体の空き家管理サポートを活用（支援制度がある場合も）

特に、遠方に住んでいる場合は、管理代行サービスを利用することで手間を減らしながら適切な維持が可能になります。
 

売却や賃貸で維持費を削減

長期間利用する予定がない場合は、売却や賃貸に出すことで、税負担を軽減しながら資産として活用することができます。

賃貸にするメリット
・家賃収入が得られ、固定資産税の負担を補える
・人が住むことで建物の老朽化を遅らせられる
・地域の住宅不足解消に貢献できる

売却するメリット
・固定資産税や維持費から解放される
・相続した不動産を現金化し、資産運用が可能
・長期的な放置による価値の低下を防げる

売却や賃貸を検討する際は、地元の不動産会社に相談し、適切な市場価格を把握してから決断するとよいでしょう。
 

空き家バンクを活用して買い手を見つける

各自治体が運営する「空き家バンク」を活用すると、売却や賃貸のチャンスが広がります。これは、空き家所有者と、購入・賃貸を希望する人をつなぐマッチング制度で、多くの地域で導入されています。

空き家バンクを利用するメリット
・地域の移住希望者とマッチングしやすい
・自治体の補助金制度を活用できる可能性がある
・一般的な不動産市場では売りにくい物件でも活用できる

地方では、空き家バンクを通じて移住者を募り、リフォーム補助金を提供する自治体もあります。売却や賃貸を検討する際は、こうした制度を活用するのも有効です。
 

解体による土地の有効活用

老朽化が進み、管理が困難になった場合は、解体して更地にする方法もあります。ただし、更地にすると固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）がなくなるため、慎重な判断が求められます。

解体のメリット
・倒壊や近隣トラブルのリスクをなくせる
・土地の売却がしやすくなる
・近隣の景観向上につながり、地域全体の価値を守れる

デメリット
・住宅用地特例が解除され、固定資産税が増加する可能性がある
・解体費用がかかる（数十万～数百万円）
・更地のままだと新たな活用方法を検討する必要がある

解体を検討する際は、自治体の補助制度を確認することをおすすめします。一部の自治体では、解体費用の一部を負担する補助金制度を用意しているため、相談してみるとよいでしょう。
 

新しいビジネスとしての活用

最近では、活用の幅を広げることで、不動産を資産として活かす動きも増えています。例えば、以下のようなアイデアが注目されています。
・民泊やゲストハウスへの改装（観光地などで人気）
・コワーキングスペースやカフェにリノベーション（地域の活性化につながる）
・シェアハウスや学生向け賃貸としての再利用（住宅需要のあるエリアで有効）

これらの方法なら、維持コストを抑えるだけでなく、収益を生む資産として活用することも可能になります。

 

固定資産税対策としての売却のポイント

空き家を放置すると、固定資産税の負担が増すだけでなく、維持管理の手間もかかります。そのため、売却を検討することで、税負担を軽減しながら資産を有効活用する選択肢が生まれます。

ここでは、空き家を高値で売るための準備や、売却時に注意すべき税金、スムーズに取引を進めるためのポイントについて詳しく解説します。
 

空き家を高値で売るための準備

売却を成功させるには、事前の準備が重要です。買い手にとって魅力的な物件にすることで、スムーズな売却とより高い価格での成約が期待できます。

まずは、市場価格を調べ、同じ地域や条件の物件と比較して適正な価格を把握することが大切です。そのうえで、不要な荷物を整理し、室内をきれいにしておくと、内覧時の印象が向上し、買い手がつきやすくなります。また、リフォームや最低限の修繕を行うことで、物件の価値を高めることが可能です。

建物の老朽化が進んでいる場合は、そのまま売るよりも解体して更地として売却したほうが、結果的に高値で取引できることもあります。売却方法によって利益が変わるため、不動産会社と相談しながら適切な判断をすることが大切です。
 

売却時に気を付けるべき税金と費用

不動産の売却には、さまざまな税金や諸費用が発生します。特に、購入時よりも高く売れた場合は「譲渡所得税」がかかるため、事前に負担額を把握しておくことが重要です。

主な費用として、不動産会社に支払う「仲介手数料」、売却益に対して課税される「譲渡所得税」、さらに住民税や登記にかかる費用などがあります。これらを考慮せずに売却を進めると、予想以上の出費が発生し、手元に残る利益が少なくなることもあるため、注意が必要です。

税負担を抑えるためには、不動産売却に関する控除制度を活用するのも一つの方法です。たとえば、マイホームを売却した場合には「3,000万円の特別控除」が適用される可能性があるため、専門家に相談しながら適切な対策を講じましょう。
 

空き家売却の流れとスムーズに進めるコツ

売却をスムーズに進めるには、適切なステップを踏むことが大切です。まず、周辺の売却相場を調べ、市場価格を把握します。その後、不動産会社に査定を依頼し、売却活動を開始するのが一般的な流れです。

買い手が見つかったら、価格や条件の交渉を行い、双方が合意すれば売買契約を締結します。契約後は、手付金の受領や引き渡しの準備を進め、最終的に決済を行って所有権を移転することで売却が完了します。

スムーズな取引を実現するためには、売却前に修繕や整理を済ませ、物件の魅力を最大限に引き出すことが重要です。また、不動産会社との連携を密にし、適切な価格設定と売却戦略を立てることが成功の鍵となります。
 

売却と賃貸、どちらが得か？

固定資産税対策として売却を検討する際、賃貸に出すという選択肢もあります。それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

売却を選ぶと、一括でまとまった現金を得られるため、すぐに資産を整理したい場合に向いています。また、売却後は固定資産税や維持費の負担がなくなるため、経済的な負担が軽減されます。一方で、市場価格の変動によって思うような価格で売れないこともあるため、タイミングを見極めることが重要です。

賃貸にする場合、家賃収入を得られるため、長期的な収益を期待できます。ただし、空室リスクや修繕費の発生、賃借人とのトラブルといった管理の負担も考慮する必要があります。特に、建物が老朽化している場合は、維持費がかかるため、賃貸としての運用が難しくなることもあります。

売却と賃貸のどちらが適しているかは、物件の状態や市場環境、所有者のライフプランによって異なります。不動産会社と相談しながら、自分にとって最適な方法を選ぶとよいでしょう。

 

ARY不動産が提供する空き家対策サービス

空き家を適切に管理しないと、固定資産税の増加や老朽化によるリスクが高まります。そのため、売却や活用を検討する際には、信頼できる不動産会社のサポートを受けることが重要です。弊社では、地域密着型のサービスを活かし、空き家の売却・活用・管理まで幅広く対応しています。

ここでは、空き家対策の具体的なサポート内容について詳しく紹介します。
 

地域密着型の無料査定・相談サービス

不動産を売却する際には、適正な価格を知ることが大切です。無料査定を実施し、市場価格に基づいた適正な売却価格を提案します。

また、地域の不動産市場に精通した専門スタッフが、売却や活用に関する相談にも対応。たとえば、

・すぐに売却したい場合の対応策
・空き家を活かした賃貸活用の可能性
・解体するか売却するかの判断基準

など、一人ひとりの状況に合わせたアドバイスを提供します。
 

リフォーム・リノベーションのアドバイス

老朽化した空き家を売却する際、そのままでは買い手が見つかりにくい場合があります。そのため、リフォーム・リノベーションによる価値向上のアドバイスも実施しています。

特に、
・最小限の修繕で売却価格を引き上げる方法
・賃貸に適したリフォームの提案
・費用対効果を考えたリノベーションの計画

といった視点から、無駄なコストを抑えつつ、最適な方法を提案します。
 

相続物件の現金化サポート

近年、相続によって取得した空き家の管理に困るケースが増えています。相続登記の義務化も進んでいるため、放置すると管理責任が問われることもあります。相続物件の売却や資産整理をスムーズに進めるためのサポートを提供しています。 具体的には、 ・相続登記や名義変更のサポート ・売却時にかかる税金や費用のアドバイス ・遺産分割に関する不動産の取り扱い など、相続した空き家をどのように処分すべきか、専門家と連携しながらサポートします。
 

解体や片付け業者の紹介

空き家の状態によっては、売却前に解体や片付けが必要になることもあります。しかし、個人で解体業者や不用品回収業者を探すのは手間がかかるため、信頼できる業者を紹介し、スムーズな売却準備をサポートします。

・解体業者の手配と費用相談（解体費用の見積もり）
・不用品回収や荷物整理の手配（売却準備の効率化）
・リフォーム・解体の判断基準のアドバイス

これにより、売却に向けた準備をスムーズに進められます。
 

売却成功のための市場分析と戦略

売却を成功させるには、適正な価格設定と販売戦略が重要です。ARY不動産では、地域の市場分析をもとに、最適な売却プランを提案します。

・売却のタイミングを見極めるアドバイス（需要が高い時期に売る）
・広告や販売チャネルの活用（より多くの買い手にアプローチ）
・成約につながる価格設定のポイント（高すぎても売れにくい）

このように、売却の成功確率を高めるためのサポートを行い、早期売却・高値売却の実現を目指します。

 

まとめ

空き家を放置すると、固定資産税の負担が増加し、特定空き家に指定されると最大6倍の税負担が発生する可能性があります。さらに、老朽化や防犯・衛生面の問題が発生し、近隣にも悪影響を及ぼすことがあるため、早めの対応が重要です。

固定資産税の増加を防ぐためには、定期的な管理やメンテナンスを行うことが大切です。加えて、売却や賃貸などの活用方法を検討し、最適な選択肢を選ぶことで、不要な税負担を軽減できます。解体やリフォームといった選択肢もあるため、状況に応じた最適な対策を講じましょう。

ARY不動産では、空き家の売却・活用・管理まで幅広くサポートしています。無料査定や相続物件の相談、リフォームや解体のアドバイスまで対応可能です。空き家に関するお悩みがある方は、ぜひ一度ご相談ください。

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